도심형생활주택

  미국의 금융위기로 초래된 세계적 경제불황이 한국금융시장의 불안정과

수출 및 내수소비의 급감, 고용불안, 기업의 시설투자 감소 등이 악순환적으로

이루어지고 있는 상황이다.

 
  이러한 영향이 한국의 주택시장에도 파급을 미쳐 초유의 미분양 사태를

가져오고, 그 결과 건설사들의 연쇄부도를 낳게 되었으며, 수도권에

인구유입증가에 따른 추가적인 주택건설이 필요함에도 불구하고 아파트

건축이 멈쳐 있는 상황이라, 향후 3년간 주택수급계획에 상당한 차질을

빚고 있는 것으로 보여짐.

 
   이런 일련의 흐름으로 보아 2~3년간 아파트의 공급부족으로 주택가격이

당분간 상승 할 것으로 보여지며, 그에 대한 결과로 요즘 경기침체에도

불구하고 주택매매 가격과 전세가격이 상승하고 부동산 시장의 선행지수인

경매시장에서의 아파트 낙찰가율이 80% 이상인 것을 보면 알 수 있는 것이다. 

   정부나 지자체에서 주택공급의 부족을 해소하기 위해 뉴타운지구의 재개발,

 

 재건축시 새행규칙을 완화하여 속도를 높이고, 용적률을 상향시켜 주택의

공급을 증가시키는데 주력하고 있다.

 
  이런 작금의 현실에서 정부가 추진하고 있는 것이 도심형 생활주택으로,

고령화 핵가족시대, 이혼율증가, 늦은 결혼, 기러기 아빠 등으로 저소득층의

소형주택수요는 지속적으로 증가하고 있는 상황이다.

 

  이러한 소형주택을 필요로 하는 수요를 충족시키고, 불법적으로 생기는

고시텔, 원룸텔을 양성화 시키는 것이 무엇보다 시급함을 느껴 도시형

생활주택에 대한 주택법 개정안을 만들게 되었다. 

   한정된 국가예산으로 이 부분을 해결 하기에는 비용 부담이 커서 정부가

주관해서 진행하는 신축건설 보다는 민간이 기존의 건축물을 이용하여

지을수 있도록 당분간 법규를 완화하여 건설을 유도하고 있는 것이다.

 

   정부가 도심형생활주택 사업을 전개하기 위하여 몆가지 방법을

 제고 하고 있는것이

  첫째는, 도시지역의 가용토지의 부족으로 역세권에 가까운 재개발

지역에서 이 사업을 펼칠수 있을 것이고,

  둘째는, 요사이 발표된 건물 리모델링의 개념으로, 15년 된 건물에 연면적

 30%를 증축 할 수 있게 하여 수익성이 낮은 건물에 사무실과 생활주택을

 함께 할 수 있도록 법으로 허용하고 있다는 것이다. 

우리는 두 번째 개념에서 도심형생활주택을 통해 수익성 있는 사업으로 만들어 보고자 한다. 

① 단지형 다세대주택
② 원룸형 주택

③ 기숙사형 주택 

A. 도심형생활주택 시행방안 확정

- 주택법 시행령 및 주택건설기준 등에 관한 규정 -

 

국토해양부는 도시의 서민과 1~2인 가구가 필요한 곳에 신속하고

저렴한 비용으로 거주가 가능하도록 도시형 생활주택을 공급하고자

그 기준을 관계법령을 규정하고, 지자체의 조례조정을 거쳐

 2009년 5월4일부터 시행에 들어 간다고 밝혔다.

 

B. 도시형 생활주택

 

1. 개념

 

  도시형생활주택이란 [국토이 계획 및 이용에 관한 법률]에 의거 도시지역

내에서 주택법 제16조에 따라 사업계획승인을 얻어 국민주택규모

(85평방미터 이하)에 해당되는 주택을 20세대 이상 149세대 미만의 규모로

건설하는 주택을 말하며, 이는 단지형다세대주택, 원룸형주택, 기숙사형

주택으로 유형을 구분함.(주택법 제2조 제4호 및 주택법시행령 제3조 1항) 

2. 도시형생활주택의 분류 및 건축 기준

 

1) 분류

 

주택종류
 건 축 기 준
 주차장시설

 
단지형다세대
 전용면적 25.7평 이하의 다세대주택(4층이하,연면적 200평이하)
 세대당 1대 적용 
 
원룸형
 전용면적이 3.6평~9평이하로서, 세대별 독립된 주거가 가능하도록 욕실과 부엌을 설치한 하나의 공간
 세대당 0.2~0.5대

적용
 두형태는

연면적의 제한을 받지 않는다
 
기숙사형
 전용면적이 2.1~6평이하로서 욕실가능, 취사장,세탁,휴계실은 공동사용
 0.1~0.3대 적용

 

-시장 및 군수가 조례에서

①철도,지하철역,버스정류장 주변으로 접근성이 양호한 지역

②학교주변지역 ③학원밀집지역 ④산업단지주변지역 ⑤공장밀집 지역

 ⑥접근성이 양호하고 주차수요가 낮은지역은 주차장완화지역으로 지정

고시하여, 연면적 200㎡당 1대 규모의 주차장을 설치 할 수 있다. 

2) 건축 기준

 

① 동일단지, 동일 건축물 내 혼합건설 허용여부

 

구 분
 혼 합 유 형
 건축가능여부
 
동일

건축물
 일반공동주택+도시형생활주택
 불가능
 
단지형다세대+원룸형 또는

기숙사형
 불가능
 
원룸형+기숙사형
 가능
 
동일단지
 동일단지내에서 별개의 건축물로는 건축이 가능하다 (일반공동주택, 단지형다세대, 원룸형 또는 기숙사형이 각자 별개로 건축이 가능)
 가능
 

* 주택과 주택외의 시설물을 상업지역 또는 준주거지역 내에서 동일 건축물로 건축하는 경우에는 도시형생활주택(단지형 다세대주택 제외)을 근린생활시설, 업무시설, 오피스텔 등과 복합건축이 가능함(주택법시행령 제15조 제2항)

 

* 기존 건축물을 도시형 생활주택으로 용도변경을 할 경우에는

도시형생활주택의 신축시 적용되는 기준과 동일한 기준으로 사업계획승인을 득하여야 함.

 

* “주택건설기준 등에 관한 규정” 제12조에 따라 숙박시설, 위락

시설, 공연장, 위험물저장 및 처리시설, 기타 사업계획승인권자가

주거환경에 지장이 있다고 인정하는 시설은 주택과 복합건축물로

건설하지 못하도록 하고 있음. 

② 단지형 다세대주택은 건축물의 용도상 다세대주택에 해당하고

건축심의를 거쳐 1개층을 더 건설할 수 있으며, “제1종 일반주 거지역”에

건설할 경우 6층(현행 4층)까지 건설 가능함.

 
③ 도시형생활주택은 주택법상 감리대상에서 제외되고 건축법

감리기준에 적용을 받으며, 입주자 저축, 주택청약자격, 재당첨 제한,

분양가상한제 적용을 받지 않는다.

 
④ 주차장완화구역에서 기존건축물을 원룸형과 기숙사형으로

용도변경하는 경우, 3년간 층간소음과 계단설치 기준이 적용되지 않는다.

→ 차후에 진입장벽의 여지가 되므로 중요함.

 
⑤ 도시형생활주택에는 활용도가 저조 할 것으로 예상되는 부대,

복리시설(소음보호, 배치, 조경, 관리사무소, 놀이터 등)은 적용

되지 않는다. 

⑥ 사업주체 및 사업승인

   도시형생활주택은 안전하고 쾌적한 주거환경을 보장하기 위하여 구조내력,

 진입도로, 건축설비 등의 기준은 공동주택과 동일하게 적용하고, 시공자

 기준에 적합한 주택건설사업자가 사업주체가 되어 사업계획승인을 받아야만

 건설이 가능함.

 

다만, 법10조에 따라 토지소유자가 주택건설사업자와 공동으로

사업을 시행할 경우 공동사업주체로 보아 도시형생활주택 건설이

가능하며 용도변경시에도 동일한 기준이 적용됨.

→ 주택건설사업자 등록기준: 자본금 3억(개인6억) 이상, 건축분야

  기술사 1명 이상, 사무실 면적 10평 이상의 조건

 
⑦ 도시형 생활주택은 공동주택으로 20세대 이상이어야 하므로 단독주택인

  다가구주택은 용도를 공동주택으로 변경하고, 공동주택 건설기준에

  적합해야 도시형 생활주택으로 사업승인을 받을수있다.

 
 정부는 도시형생활주택을 2018년까지 30만 가구 공급한다는 계획이다.

 

 ⑧건축법 세부상황

  공동주택의 경우 일조권을 위하여 건축도면상 대지경계선에서 1m 이상 떨어 져야 하고, 건축물 높이는 도로폭의 1.5배로 제한하며 접한 도로가 6m 이상

 되어야 사업승인을 받을수 있다.

 

C. 사업추진방향

 

  -도시형생활주택의 사업진행은 근린상가나 건물이 경매로 나온 경우 건축법상

공동주택 규정에 맞는 건물인지 파악후, 낙찰후  용도변경을 하여 얼마만큼의

수익성을 가져올 수 있는지 파악을 하고 입찰에 참여할 예정이다.

 

   -위 사업은 건설법인인 건설주택사업자만이 시행을 할수 있어, 웰컴은

  종합건설법인인 삼존건설과 업무제휴를 마친 상태이며 투자자와 함께 공동사업으로

  진행할 계획이다.

 

   -다시말하면건물 입찰에 들어가기전  웰컴과 투자자가 공동법인을 설립한 후,

 공동소유로 낙찰을 받은후   삼존건설과  공동투자자와 도시형 생활주택 사업의

 공동사업 주체자로 진행 할 것이다. 

 

  -자산이 충분한 사람의 경우는 문제가 없겠지만 단독 개인이 작은 자본으로

 이 사업을 하기에는 무리가 있을수 있어, 웰컴과 함께 공동투자하여 진행을

 하고저 한다.

 
  - 도시형 생활주택 사업은 건물매입비용(경락잔금)과 건축비용이 함께 투자되어야

 하는 것으로 경락잔금의 경우는 건물의 공동소유자가 해결하도록 하고 나머지 

 건축비용은 가능한 삼존건설에서 자금을 되어 공사를 마무리 하고 분양한

 매각대금을 청산금으로 하고 이익배분을 하도록 한다. 

 - 1년 6개월 후 분양을 하여 수익분배를 한다는 조건을 약정한 후, 지분으로 투자를

 하여 공동소유로 하고 운영을 하면서 매각이 되면 투입비용과 매각 차액비용을

 계산하여 수익을 투자금 대비 1/n로 나누어 마무리를 짓는 것으로 한다.  

 - 공통투자법인을 설립하여, 웰컴과 투자하신 분들이 주주이사로 선임되고

 물건별 공동명의 통장을 개설하여 1년뒤 매각을 조건을 약정하고, 이사분들과

 투자자의 합의하에 모든 진행을 하겠음.

 
 - 공동투자법인에는 투자자, 웰컴, 삼존건설이 함께 투자하고 참여하여

공동사업으로 진행 함으로서 물건 선별, 공사, 인허가에서 운영 및 매각 까지

원스톱으로 진행함으로서 수익성, 안정성을 갖고 단기간에 매듭을 지을수

 있게 된다.

  
 - 도시형생활주택 사업은 주) 웰컴이 중심이 되서 진행을 하되, 모든 것을 투자하신

 분들과 공동명의로 하고 합의, 공지 후에 사업을 진행할 것이며, 웰컴이 물건

 선별에서 낙찰, 경락대출, 명도, 공사후 사업인허가, 매각에 이르기 까지 함께

 하여 수익분배 하는 것으로 마무리를 짓도록 중심에 서겠습니다.

 

 - 물건별 사업의 수익성은 제각기 틀리므로 입찰예정인 물건을 선별하여

 

  정확한 수익률를 뽑은후 투자자와 함께 검토후 사업을 진행하도록

  하겠읍니다.

 

 D. 사업전망

 

   도시형생활주택의 경우 정부에서 단기간에 소형주택의 수요를 충족시키기 위하여

  향후 3년간은 주택법 및 건축법을 완화시키고, 민간 건축업자들이 사업성을 보고  진행

  할 수 있도록 유도하는 사업이다.

 

    도시지역에 가용토지의 부족과 단기간에 소형주택을 건설하기 위해서는 기존의

  건축물을 활용하는 방법으로 주택법을 개정 함으로서, 이 개정안이 민간 건설업자

  에게 큰 혜택으로 돌아갈 것으로 보여진다.

 

    용도지역에 상관없이 기존의 대형평수 근린상가나 건물을 저렴하게 낙찰을 받은후

 용도변경을  하고 사용승인후 분양을 한다면, 소형주택의 공급이 부족한 상태에서

 실수요자나, 적은 투자로 높은 임대수익을 찾는 임대사업자의 수용가 충분하여

 분양하는것에는 어려움이 없을 것으로  보여진다.

 

    이 사업은 3년후에는 소형주택의 공급이 충분하게 될 것이고, 건축법이 강화되어

 진입장벽이 생겨 사업성이 떨어질수 있으므로, 빠른 시간안에 사업준비를 하고

 진행하는것이 무엇보다 중요하다고 할 수 있다.

 

도시형 생활주택 운영지침

2009. 4. 30

국토해양부

 

Ⅰ. ｢도시형 생활주택｣ 시행방안

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1.

추진 배경 및 그간의 경위

 

가. 추진 배경

 

□ 최근 소규모가구는 꾸준히 증가하고 있으나, 이들이 주로 거주하는 소형주택은 감소 추세

 

* 1～2인가구 : (’85)1,836천가구 → (’95) 3,827천 → (’05) 6,692천

* 65㎡이하 주택재고비율 : (’85) 53% → (’95) 42% → (’05) 40%

≪ 전용면적별 공급 현황 ≫

구 분	2001	2002	2003	2004	2005	2006	2007
85㎡초과	16.0%	18.9%	23.5%	24.3%	27.5%	36.3%	37.5%
85㎡이하	84.0%	81.1%	76.5%	75.7%	72.5%	63.7%	62.5%

 

□ 소형주택의 경우라도 20세대 이상으로 건설할 경우 주택법에 따라 엄격한 사업승인절차와 건설기준 적용

 

※ 분양가상한제, 관리사무소 설치, 엄격한 소음기준, 조경기준 등

 

ㅇ 따라서, 주택법 적용을 받지 않기 위해 19세대 이하 단지로 분할․연접개발됨에 따라 주거환경 열악 및 안전성도 저하

 

ㅇ 또한, 좁은 대지 내 주차공간 확보의 어려움 등으로 소형주택 공급 활성화가 저해

 

□ 한편, 1～2인 가구 증가에 대응하여 독신자, 독거노인, 학생 등의 주택수요에 대응한 다양한 주택유형의 보급이 필요

◈ 도심서민, 1～2인가구의 주거수요에 대응하기 위해 ‘수요가 있는 곳에’, ‘필요한 사람’에게 소규모주택 공급확대 필요   - 기존 주택건설기준, 공급절차 등의 규제완화 추진

나. 그간의 경위

 

□ ’08. 7.28 : “단지형 다세대주택” 도입방안 방침 결정

 

※ ’08. 9. 9 : 법령개정 의원입법 발의(백성운 의원)

 

□ ’08.12.23 : “원룸형․기숙사형 주택” 도입방안 방침 결정

 

□ ’09. 1.29 : “도시형 생활주택” 제도 도입을 위한 주택법 하위법령 개정 방침결정

 

※ 도시형 생활주택 도입에 따른 도시형 생활주택의 유형 세분화 및 건설기준․공급절차 등을 규정

 

□ ’09. 2. 3 : ‘도시형 생활주택’ 도입을 위한 주택법 개정

 

≪ 주택법 주요 개정 내용 ≫

1) 용어의 정의 : “도시형 생활주택”이란 150세대 미만의 국민주택 규모에 해당하는 주택으로서 대통령령으로 정하는 주택(제2조제4호)   2) 주택감리 : “도시형 생활주택”의 경우 건축법에 따른 감리를 시행할 경우 주택법에 따른 감리 적용 제외(제24조제1항)   3) 분양가상한제 : “도시형 생활주택”의 경우 분양가 상한제 적용대상에서 제외(제38조의2제1항)

 

□ ’09. 2.～4. : ｢주택법 시행령｣ 및 ｢주택건설기준 등에 관한 규정｣개정안 의견조회 및 입법예고 실시

 

□ ’09. 4.21 : ｢주택법 시행령｣ 및 ｢주택건설기준 등에 관한 규정｣ 개정․공포(5.4일 시행예정)

2.

도시형 생활주택 제도 세부내용

 

가. 도시형 생활주택의 개념 및 분류

 

□ 개 념(법 제2조제4호, 시행령 제3조 등)

 

ㅇ “도시형 생활주택”이란 ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣상의 도시지역*에 주택건설사업계획승인을 받아 건설하는 20세대 이상 150세대 미만 공동주택

 

* 기반시설의 부족으로 난개발이 우려되는 비도시지역에는 건설 불가

 

□ 분 류

 

① (단지형 다세대) 세대당 주거전용면적 85㎡ 이하의 다세대 주택(주거층 4층이하, 연면적 660㎡이하)

 

- 건축위원회 심의를 거쳐 1개층 추가가능

 

② (원룸형) 세대당 주거전용면적이 12㎡이상 30㎡이하로서, 세대별 독립된 주거가 가능하도록 욕실과 부엌을 설치하고 하나의 공간으로 구성, 각 세대는 지하층에 설치 불가

 

③ (기숙사형) 세대당 주거전용면적이 7㎡이상 20㎡이하로서, 취사장․세탁실․휴게실은 공동으로 사용, 각 세대는 지하층에 설치 불가

 

※ ｢건축법｣ ‘건축물의 용도’상 단지형 다세대주택은 다세대주택이며, 원룸형․기숙사형은 아파트, 연립주택, 다세대주택 유형으로 건설가능

나. 일반 공동주택과 도시형 생활주택의 비교

 

□ 도시형 생활주택은 ｢건축법｣상 건축물의 용도로는 일반 공동주택과 같이 공동주택에 해당

 

※ 모두 주택건설사업계획승인을 받아 건설(20세대 이상)

 

□쾌적성, 안전성이 보장되면서도 부담가능(affordable)하도록 건설기준 완화 및 공급절차 단순화로 공급의 활성화 도모

 

≪ 공동주택과 도시형 생활주택 비교 ≫

구 분	일반 공동주택 (아파트, 연립, 다세대)	도시형 생활주택 (단지형다세대,원룸형,기숙사형주택)
감 리	<주택법 감리> 사업계획승인권자가 감리업체의 지정을 통하여 일정수준 이상의 감리원을 의무배치하여 감리 - 150세대 감리비 : 5억6천	<건축법 감리> 건축감리원 1인 이상 상주
분양가 상한제	<적 용> 공동주택 분양시 분양가 상한 제한	<미 적 용>
입지지역	도시․비도시지역 중 허용지역	도시지역 중 허용지역
주거 전용면적	297㎡이하	단지형 다세대 : 85㎡이하 원룸형 : 12㎡～30㎡ 기숙사형 : 7㎡～20㎡
건설기준	｢주택건설기준 등에 관한 규정｣ 적용	일부 건설기준과 부대․복리시설 적용제외 및 주차장 완화
공급규칙	｢주택공급에 관한 규칙｣ 적용	일부만 적용 (분양보증, 공개모집)

다. 건설기준 적용 제외사항

 

□ ｢주택건설기준 등에 관한 규정｣의 주택건설기준 중 소음, 배치, 기준척도는 적용 제외(규정 제7조 제10항)

 

≪ 건설기준 중 적용 제외항목 ≫

구 분	일반 공동주택	도시형 생활주택	규정
소음보호	외부 65db미만, 내부 45db이하	제외	제9조
배치	외벽은 도로, 주차장과 2m이상 이격	제외	제10조
기준척도	평면 10㎝, 높이 5㎝ 단위기준	제외	제13조

 

□ 주거환경과 안전 등을 고려하여 경계벽, 층간소음, 승강기, 복도 등 기타규정은 동일하게 적용

 

≪ 건설기준 중 적용항목 ≫

구 분	일반 공동주택, 도시형 생활주택	규정
복합건축	숙박․위락․위험시설, 공연장과 복합건설 금지	제12조
경계벽	세대간 및 주택외 시설과의 경계벽은 내화구조	제14조
바닥	층간 경량충격음 58dB이하, 중량충격음 50dB이하
승강기	6층이상 승용, 7층이상 화물용, 10층이상 비상용	제15조
계단	계단의 부위별 치수, 계단참 폭․설치높이 등	제16조
복도	복도의 유효폭(120～180㎝이상) 규정	제17조
난간	높이(120㎝ 이상), 간살(10㎝ 이하)	제18조
화장실	수세식, 오수처리시설․정화조 설치	제21조
장애인시설, 기준	｢장애인․노인․임산부 편의증진법｣ 준수	제22, 23조
구조내력	｢건축법｣ 규정 준수	제24조

라. 부대·복리시설 설치의무 면제 및 완화

 

□ 필요성이 낮은 부대․복리시설은 의무설치대상에서 제외

 

ㅇ관리사무소․조경시설 등 부대시설, 놀이터․경로당 등 복리시설 규정은 설치의무 면제(규정 제7조 제10항)

 

≪ 부대․복리시설 중 설치의무 면제 항목 ≫

구 분		기존 공동주택	도시형 생활주택	규정*
부대 시설	관리 사무소	<50세대 이상 설치대상> 50세대당 10㎡ + 매세대당 500㎠	제외	제28조
	조경시설	단지면적의 30%이상 설치	제외 <건축법 적용> 지자체 조례로 정하는 기준	제29조
	안내 표지판	동번호, 도로표지판, 게시판 등	제외	제31조
	비상 급수시설	지하양수시설 또는 저수조 설치	제외	제35조
복리 시설	어린이 놀이터	<50세대 이상 설치대상> 100세대 미만 세대당 3㎡ 100세대 이상 300㎡+세대당 1㎡	제외	제46조
	경로당	<100세대 이상 설치대상> 40㎡+150세대 초과시 세대당 0.1㎡	제외	제55조
* 주택건설기준 등에 관한 규정

□ 주차장 설치기준 완화(규정 제27조 제6항, 제7항)

 

ㅇ도시형 생활주택 중 원룸형과 기숙사형 주택은 주차장 설치기준을 완화

 

- 원룸형 주택은 세대당 주차대수 0.2～0.5대, 기숙사형 주택은 0.1～0.3대 범위에서 지자체 조례로 정함

 

ㅇ직주근접 경향이 강한 역세권 등 지자체에서 “주차장 완화구역”으로 지정․고시한 지역에서는

 

- 원룸형과 기숙사형 주택에 연면적 200㎡당 1대의 주차장 기준 적용

 

≪ 주차장 확보기준 ≫

구 분	일반 공동주택	도시형 생활주택
		단지형 다세대주택	원룸형 주택	기숙사형 주택
주차장 확보기준	세대당 1대 이상	(일반 공동주택과 동일)	세대당 0.2～0.5대 지자체 조례	세대당 0.1～0.3대 지자체 조례
			※ 단, 주차장 완화구역은 200㎡당 1대

 

≪ 주차장 완화구역 ≫

⃟ 다음 지역 중 시장(특별, 광역, 특별자치도 포함), 군수가 지정․고시   ① 철도․지하철역, 버스 정거장 주변으로 접근성이 양호한 지역 ② 학교 주변지역 ③ 학원 밀집지역 ④ 산업단지 주변지역 ⑤ 공장밀집지역 ⑥ 기타 접근성이 양호하여 주차수요가 낮은 지역

□ 기타 부대시설과 복리시설은 모두 일반 공동주택과 동일하게 적용

 

≪ 부대․복리시설 중 적용항목 ≫

구 분		일반 공동주택, 도시형 생활주택	규정*
부대 시설	진입도로	세대규모별 폭 규정(300세대 미만 6m 이상)	제25조
	단지도로	폭 6m 이상(100세대 미만 폭 4m 이상)	제26조
	수해방지	2m이상의 옹벽과 이격거리 규정	제30조
	통신시설	전화, 인터폰 등 통신선로 구비	제32조
	보안등	어린이놀이터, 도로에 50m마다 설치	제33조
	가스공급시설	가스공급 및 저장시설 설치	제34조
	난방설비	6층 이상은 중앙집중난방방식	제37조
	폐기물보관시설	생활폐기물보관시설 및 용기 구비	제38조
	전기시설	세대당 3㎾ 이상, 전력량계 설치	제40조
	소방시설	｢소방법｣ 준수	제41조
	방송수신설비	세대당 구내방송수신선로 2개소 이상	제42조
	급․배수시설	｢수도법｣ 준수, 수도계량기, 급수전 설치	제43조
	배기설비	배기설비와 환기설비 설치기준	제44조
복리 시설	근린생활시설	단지내 근린생활시설 등 면적이 세대당 6㎡의 비율로 산정한 면적 초과금지	제50조
* 주택건설기준 등에 관한 규정

 

 

마. 주택단지 및 동일건축물 내 복합건축

 

□ 하나의 건축물 내에서 복합건설(시행령 제3조제2항)

 

ㅇ 도시형 생활주택은 일반 공동주택과 하나의 건축물에 함께 건설할 수 없고,

 

- 도시형 생활주택 중 단지형 다세대주택과 원룸형․기숙사형 주택도 하나의 건축물에 함께 건설 불가

 

ㅇ 단, 특성이 유사한 원룸형과 기숙사형은 하나의 건축물에 건설 가능

 

□ 하나의 단지 내에서 혼합건설(시행령 제3조제2항)

 

ㅇ 도시형 생활주택과 일반 공동주택을 동일 단지에 별개의 건축물로 건설하는 것은 가능

 

ㅇ 도시형 생활주택 중 단지형 다세대주택과 원룸형․기숙사형 주택을 동일한 단지에 별개의 건축물로 건설하는 것도 가능

≪ 동일 단지․건축물에 혼합건설허용 여부 ≫

구 분	혼 합 유 형	가능여부
동일 건축물	일반 공동주택 + 도시형 생활주택	불가능
	단지형 다세대 + 원룸형 또는 기숙사형	불가능
	원룸형 + 기숙사형	가능
동일 단지	일반 공동주택 + 도시형 생활주택	별개 건축물로건설시 가능
	단지형 다세대 + 원룸형 또는 기숙사형	별개 건축물로건설시 가능

바. 상업지역 내 주상복합 건설

 

□ 상업지역 또는 준주거지역 내에서 주상복합 형태의 도시형 생활주택(원룸형, 기숙사형)도 건설가능(시행령 제15조제2항)

 

ㅇ 단, 원룸형, 기숙사형에 한하며, 단지형 다세대주택은 상업․준주거지역 내에서 주상복합 형태로 건설 불가

 

※ 단, 주택건설사업계획승인을 받아야 함(20세대 이상)

 

 

사. 용도변경시 적용제외 기준

 

□ 주차장 완화구역에서 기존 건축물을 원룸형과 기숙사형으로 용도변경하는 경우, 3년간 바닥의 층간소음과 계단설치 기준이 적용면제(건설경기 등을 감안하여 부칙으로 3년간에 한하여 적용)

 

≪ 원룸형, 기숙사형으로 용도변경시 제외되는 건설기준 ≫

구 분	일반 공동주택	도시형 생활주택	규정*
바닥	층간소음 경량충격음 58dB 이하 중량충격음 50dB 이하	적용제외	제14조제3항
계단 등	계단의 부위별 치수, 계단참 폭․설치높이 등		제16조
* 주택건설기준 등에 관한 규정

 

아. 분양절차 완화

 

□ 도시형 생활주택은 입주자저축, 주택청약자격, 재당첨제한 등은 적용제외

 

□ 다만, 사기분양․부도에 대비하여 분양보증은 적용하고,

 

ㅇ 일간신문, 지자체 홈페이지 등재 등을 통한 입주자 공개모집 등 규정도 적용(주택공급에 관한 규칙 개정, ’09.4.1)

 

≪ 주택공급규칙 중 적용 항목 ≫

구 분	일반 공동주택, 도시형 생활주택	규칙*
입주자모집 시기 및 조건	대지소유권과 분양보증을 갖춘 후 착공과 동시에 입주자모집 가능 등	제7조
입주자의 모집절차	대지․분양보증 등 확보 후 시장 등에 승인신청, 입주자 공개모집 등	제8조
주택의 공급계약	주택공급계약서에 포함되어야 할 내용 등	제27조제5항, 제6항, 제7항
* 주택공급 등에 관한 규칙

 

자. 타법령 개정 추진사항

 

□ ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령｣ 개정 추진사항

 

⃟ “단지형 다세대”의 1종 일반주거지역내 층수제한 완화

 

ㅇ (현행규정) 제1종 일반주거지역내에는 4층 이하의 건축물만 건축가능(｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣ 및 시행령 별표4제1호)

 

※ 1층을 필로티로 주차장으로 사용시, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서는 층수에 산입

 

ㅇ (개정내용) “단지형 다세대 주택”은 건축심의를 거치면 5층까지 건축이 가능하므로, 제1종 일반주거지역내에서 피로티를 포함하여 6층(주거층 5층)까지 가능하도록 개정

 

※ ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령｣ 별표4 개정중, ’09. 3.17 입법예고

 

□ ｢건축법 시행령｣ 개정 추진사항

 

⃟ 도로․일조를 위한 높이제한, 동간 이격거리 완화 등

 

ㅇ(현행규정) 건축물의 높이를 제한하고, 일조확보를 위해 건축물의 높이, 동간 이격거리 등을 규정

 

※ (건축물 높이제한) 도로폭의 1.5배 이내, (일조확보) 정북방향 인접대지 경계선으로부터 1m～(높이/2) 이상 이격, 벽면에서 인접대지 경계선까지 (높이/2) 이상 이격, 하나의 대지에 두 동 이상의 건물을 건설시 건축물 높이 이상 이격

ㅇ 개정내용

 

-도시형 생활주택(아파트, 연립주택 제외)은 건축위원회의 심의를 거쳐 도로․일조를 위한 높이제한 및 동간 이격거리 완화 가능

 

- 도시형 생활주택(아파트 및 연립주택 제외)은 하나의 대지에 두 동 이상의 건물을 건설할 경우 건축물 높이의 0.25배 이상 이격(일반 건축물은 0.5배 이상(개정안))

 

- 하나의 대지에 여러 동의 다세대주택을 건설하면서 지하주차장을 연결하는 경우 각각의 동으로 보도록 규정

 

※ ｢건축법 시행령｣ 제6조제9호 등 개정중, ’08.11.20. 입법예고

 

3.

향후계획

 

□ ’09. 5. 4 : “도시형 생활주택” 제도 시행

 

□ ’09. 5.15 : 국토부 - 수도권 지자체 정책협의회 개최

 

□ ’09. 5. : ｢건축법 시행령｣ 및 ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령｣ 개정․공포

참고 1

주택법 시행령 개정안

 

대통령령 제21444호

 

주택법 시행령 일부개정령안

 

주택법 시행령 일부를 다음과 같이 개정한다.

제3조를 다음과 같이 신설한다.

제3조(도시형 생활주택) ① 법 제2조제4호에서 “대통령령으로 정하는 주택”이란 법 제16조에 따른 사업계획승인을 받아 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역에 건설하는 다음 각 호의 주택을 말한다.

1. 단지형 다세대주택: 「건축법 시행령」 별표 1 제2호다목에 해당하는 주택 중 제2호의 원룸형주택 및 제3호의 기숙사형 주택을 제외한 주택. 다만, 「건축법」 제5조제2항에 따라 같은 법 제4조에 따른 건축위원회의 심의를 받은 경우에는 주택으로 쓰는 층수를 5층까지 건축할 수 있다.

2. 원룸형 주택: 「건축법 시행령」 별표 1 제2호가목부터 다목까지의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택

가. 세대별로 독립된 주거가 가능하도록 욕실, 부엌을 설치할 것

나. 욕실을 제외한 부분을 하나의 공간으로 구성할 것

다. 세대별 주거전용면적은 12제곱미터 이상 30제곱미터 이하일 것

라. 각 세대는 지하층에 설치하지 아니할 것

3. 기숙사형 주택: 「건축법 시행령」 별표 1 제2호가목부터 다목까지의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택

가. 취사장, 세탁실, 휴게실을 공동으로 사용할 수 있는 구조를 갖출 것

나. 세대별 주거전용면적은 7제곱미터 이상 20제곱미터 이하로 할 것

다. 각 세대는 지하층에 설치하지 아니할 것

② 하나의 건축물에는 도시형 생활주택과 그 밖의 주택을 함께 건축할 수 없으며, 제1항제1호의 단지형 다세대주택과 그 밖의 도시형 생활주택을 함께 건축할 수 없다.

제15조제2항 각 호 외의 부분 중 “법 제16조제1항 단서의 규정에 의하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 도시지역중 상업지역(유통상업지역을 제외한다) 또는 준주거지역안에서 300세대 미만의 주택과 주택외의 시설을 동일건축물로 건축하는 경우”를 “법 제16조제1항 단서에 따라 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역 중 상업지역(유통상업지역은 제외한다) 또는 준주거지역에서 300세대 미만의 주택과 주택 외의 시설을 동일 건축물로 건축하는 경우(제3조제1항제2호 및 제3호에 해당하는 주택의 경우는 제외한다)”로한다.

부 칙

 

제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다. 다만, 제3조, 제15조제2항의 개정규정은 2009년 5월 4일부터 시행한다.

 

 

신ㆍ구 조문 대비표

현 행	개 정 안
<신 설>	제3조(도시형 생활주택) ① 법 제2조제4호에서 “대통령령으로 정하는 주택”이란 법 제16조에 따른 사업계획승인을 받아 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역에 건설하는 다음 각 호의 주택을 말한다. 1. 단지형 다세대주택: 「건축법 시행령」 별표 1 제2호다목에 해당하는 주택 중 제2호의 원룸형주택 및 제3호의 기숙사형 주택을 제외한 주택. 다만, 「건축법」 제5조제2항에 따라 같은 법 제4조에 따른 건축위원회의 심의를 받은 경우에는 주택으로 쓰는 층수를 5층까지 건축할 수 있다. 2. 원룸형 주택: 「건축법 시행령」 별표 1 제2호가목부터 다목까지의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택 가. 세대별로 독립된 주거가 가능하도록 욕실, 부엌을 설치할 것 나. 욕실을 제외한 부분을 하나의 공간으로 구성할 것 다. 세대별 주거전용면적은 12제곱미터 이상 30제곱미터 이하일 것 라. 각 세대는 지하층에 설치하지 아니할 것 3. 기숙사형 주택: 「건축법 시행령」 별표 1 제2호가목부터 다목까지의 어느 하나에 해당하는 주택으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택 가. 취사장, 세탁실, 휴게실을 공동으로 사용할 수 있는 구조를 갖출 것 나. 세대별 주거전용면적은 7제곱미터 이상 20제곱미터 이하로 할 것 다. 각 세대는 지하층에 설치하지 아니할 것 ② 하나의 건축물에는 도시형 생활주택과 그 밖의 주택을 함께 건축할 수 없으며, 제1항제1호의 단지형 다세대주택과 그 밖의 도시형 생활주택을 함께 건축할 수 없다.
제15조(사업계획의 승인) ① (생 략)	제15조(사업계획의 승인) ① (현행과 같음)
②법 제16조제1항 단서의 규정에 의하여 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의한 도시지역중 상업지역(유통상업지역을 제외한다) 또는 준주거지역안에서 300세대 미만의 주택과 주택외의 시설을 동일건축물로 건축하는 경우로서 다음 각호의 요건을 충족하는 경우와 「농어촌주택개량 촉진법」에 의한 농어촌주거환경개선사업중 농업협동조합중앙회가 조달하는 자금으로 시행하는 사업에 대하여는 이를 사업계획승인대상에서 제외한다.	②법 제16조제1항 단서에 따라 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역 중 상업지역(유통상업지역은 제외한다) 또는 준주거지역에서 300세대 미만의 주택과 주택 외의 시설을 동일 건축물로 건축하는 경우(제3조제1항제2호 및 제3호에 해당하는 주택의 경우는 제외한다)--------------각호----------------------- -------------------------------------------------------------------------------------------------.
1.ㆍ2. (생 략)	1.ㆍ2. (현행과 같음)
③ ∼ ⑤ (생 략)	③ ∼ ⑤ (현행과 같음)

참고 2

주택건설기준 등에 관한 규정 개정안

 

대통령령 제21443호

주택건설기준 등에 관한 규정 일부개정령안

 

주택건설기준 등에 관한 규정 일부를 다음과 같이 개정한다.

제7조에 제10항 및 제11항을 각각 다음과 같이 신설한다.

⑩ 도시형 생활주택을 건설하는 경우에는 제9조ㆍ제10조ㆍ제13조ㆍ제28조ㆍ제29조ㆍ제31조ㆍ제35조ㆍ제46조 및 제55조를 적용하지 아니한다.

⑪ 제27조제7항에 따라 지방자치단체의 장이 지정ㆍ고시하는 지역에서 기존 건축물을 용도변경하여 「주택법 시행령」 제3조제1항제2호 및 제3호에 해당하는 주택을 건설하는 경우에는 제10항에 규정된 조문 외에 제14조제3항 및 제16조를 적용하지 아니한다.

제27조에 제6항 및 제7항을 각각 다음과 같이 신설한다.

⑥ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에도 불구하고 해당 호에서 정하는 범위에서 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군의 조례로 정하는 기준에 따라 주차장을 설치한다.

1. 「주택법 시행령」 제3조제1항제2호에 따른 원룸형주택: 세대당 주차대수 0.2대 이상 0.5대 이하

2. 「주택법 시행령」 제3조제1항제3호에 따른 기숙사형주택: 세대당 주차대수 0.1대 이상 0.3대 이하

⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역 중 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수가 주차장 완화구역으로 지정ㆍ고시한 지역에서 제6항 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택을 건설하는 경우에는 제6항에도 불구하고 연면적 200제곱미터당 주차대수 1대의 주차장을 설치할 수 있다.

1. 철도, 지하철, 버스 등이 정차하는 역 또는 정거장 주변으로 대중교통의 이용이 편리하고 접근성이 양호한 지역

2. 「고등교육법」 제2조에 따른 학교의 주변지역

3. 「학원의 설립ㆍ운영 및 과외교습에 관한 법률」에 따라 설립된 학원이 밀집한 지역

4. 「산업입지 및 개발에 관한 법률」에 따른 산업단지 주변지역으로서 해당 산업단지에 근무하는 사람들이 주로 거주하는 지역

5. 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」에 따른 공장이 밀집한 지역

6. 그 밖에 대중교통의 이용이 쉽거나 직주근접이 가능하여 주차 수요가 낮은 지역

부 칙

 

제1조(시행일) 이 영은 2009년 5월 4일부터 시행한다.

제2조(기존 건축물 용도변경의 유효기간) 제7조제11항의 개정규정은 이 영 시행일부터 3년간 효력을 가진다.

신ㆍ구조문대비표

현 행	개 정 안
제7조(적용의 특례) ① ∼ ⑨ (생 략)	제7조(적용의 특례) ① ∼ ⑨ (현행과 같음)
<신 설>	⑩ 도시형 생활주택을 건설하는 경우에는 제9조ㆍ제10조ㆍ제13조ㆍ제28조,ㆍ제29조ㆍ제31조ㆍ제35조ㆍ제46조 및 제55조를 적용하지 아니한다.
<신 설>	⑪ 제27조제7항에 따라 지방자치단체의 장이 지정ㆍ고시하는 지역에서 기존 건축물을 용도변경하여 「주택법 시행령」 제3조제1항제2호 및 제3호에 해당하는 주택을 건설하는 경우에는 제10항에 규정된 조문 외에 제14조제3항 및 제16조를 적용하지 아니한다.
제27조(주차장) ①∼⑤ (생 략)	제27조(주차장) ① ∼ ⑤ (현행과 같음)
<신 설>	⑥ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항에도 불구하고 해당 호에서 정하는 범위에서 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군의 조례로 정하는 기준에 따라 주차장을 설치한다. 1. 「주택법 시행령」 제3조제1항제2호에 따른 원룸형 주택: 세대당 주차대수 0.2대 이상 0.5대 이하 2. 「주택법 시행령」 제3조제1항제3호에 따른 기숙사형 주택: 세대당 주차대수 0.1대 이상 0.3대 이하
	⑦ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역 중 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장 또는 군수가 주차장 완화구역으로 지정ㆍ고시한 지역에서 제6항 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택을 건설하는 경우에는 제6항에도 불구하고 연면적 200제곱미터당 주차대수 1대의 주차장을 설치할 수 있다. 1. 철도, 지하철, 버스 등이 정차하는 역 또는 정거장 주변으로 대중교통의 이용이 편리하고 접근성이 양호한 지역 2. 「고등교육법」 제2조에 따른 학교의 주변지역 3. 「학원의 설립ㆍ운영 및 과외교습에 관한 법률」에 따라 설립된 학원이 밀집한 지역 4. 「산업입지 및 개발에 관한 법률」에 따른 산업단지 주변지역으로서 해당 산업단지에 근무하는 사람들이 주로 거주하는 지역 5. 「산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률」에 따른 공장이 밀집한 지역 6. 그 밖에 대중교통의 이용이 쉽거나 직주근접이 가능하여 주차 수요가 낮은 지역

참고 3

도시형 생활주택 개념도

 

① 단지형 다세대주택

 

② 원룸형 주택

③ 기숙사형 주택

Ⅱ. ｢도시형 생활주택｣ 운영지침

1. 도시형 생활주택의 개념

 

Q1. 도시형 생활주택이란?

 

□ “도시형 생활주택”이란 ｢국토의 계획 및 이용에 관한 법률｣에 따른 도시지역 내에서 주택법 제16조에 따라 사업계획승인을 얻어,

 

ㅇ국민주택규모(1세대당 주거전용면적 85㎡이하)에 해당하는 주택을 20세대 이상 150세대 미만의 규모로 건설하는 주택을 말하며,

 

ㅇ 단지형 다세대주택, 원룸형 주택, 기숙사형 주택으로 유형을 구분함(주택법 제2조제4호 및 주택법 시행령 제3조제1항)

 

≪ 도시형 생활주택 주요 특징 ≫

① (입 지)「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역   ② (규 모) 20세대 이상 150세대 미만   ③ (인허가) 주택법 제16조에 따라 사업계획승인 대상   ④ (유 형) 단지형 다세대주택, 원룸형 주택, 기숙사형 주택   ⑤ (전용면적) 단지형 다세대주택 : 85㎡ 이하원룸형 주택 : 12㎡ 이상 ～ 30㎡ 이하기숙사형 주택 : 7㎡ 이상 ～ 20㎡ 이하

 

Q2. 단지형 다세대주택, 원룸형 주택, 기숙사형 주택이란 ?

 

□ 도시형 생활주택은 ｢건축법 시행령｣ 별표 1 제2호에 따라 공동주택(아파트, 연립주택, 다세대주택)에 적용되는 기준을 충족하는 주택으로서,

 

ㅇ 단지형 다세대주택은 건축물의 용도상 다세대주택에 해당하고, 건축심의를 거쳐 1개 층을 더 건설할 수 있음

 

ㅇ 원룸형 주택 및 기숙사형 주택은 건축물의 용도상 아파트, 연립주택, 다세대주택으로 건설 가능함(주택법 시행령 제3조제1항)

 

≪ 도시형 생활주택 유형별 차이점 ≫

구 분	단지형 다세대	원룸형 주택	기숙사형 주택
주거전용면적	85㎡이하	12㎡～30㎡	7㎡～20㎡
용도구분	다세대	아파트, 연립, 다세대	아파트, 연립, 다세대

 

≪ ｢건축법 시행령｣【별표 1】제2호(용도분류기준) ≫

․아파트 : 주택으로 쓰는 층수가 5개층 이상인 주택   ․연립주택 : 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적(지하주차장 면적은 제외한다) 합계가 660제곱미터를 초과하고, 층수가 4개층 이하인 주택   ․다세대주택 : 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적(지하주차장 면적은 제외한다) 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개층 이하인 주택

Q3. 단지형 다세대주택을 건축위원회 심의를 거쳐 1개층을 추가할 경우 건축물의 용도는 ?

 

□ 단지형 다세대주택의 용도는 ｢건축법 시행령｣ 별표 1 제2호 다목에 해당하는 다세대주택으로서,

 

ㅇ 1개층(4층 → 5층)을 추가시에도 건축물의 용도는 다세대주택에 해당함(주택법 시행령 제3조제1항제1호)

 

 

Q4.단지형 다세대주택과 원룸형 및 기숙사형 주택의 용도는 ?

 

□ 단지형 다세대주택은 건축물의 용도상 다세대주택에 해당되며, 원룸형 및 기숙사형 주택은 아파트, 연립주택, 다세대주택에 해당됨

 

 

Q5. 단지형 다세대주택이 연면적 660㎡ 이하이어야 한다는 것은, 하나의 동 기준인지 단지 기준인지 ?

 

□ 단지형 다세대주택이 준용하고 있는 ｢건축법 시행령｣ 별표1 제2호다목에 따르면, ‘주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적 합계가 660㎡ 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택’이라고 규정하고 있으므로, 660㎡의 기준은 하나의 동에 해당함

 

2. 인 ․ 허가 기준 및 절차

 

Q1.20세대 미만의 다가구주택 등의 단독주택도 ‘도시형 생활주택’에 해당하는지 여부

 

□ “도시형 생활주택”은 주택법 제16조에 따른 사업계획승인을 얻어 건설하는 주택이므로 최소 20세대 이상을 건설

 

ㅇ 19세대 이하의 주택은 건축법령상 건축허가 대상으로서 “도시형 생활주택”에 해당되지 아니함(주택법 시행령 제3조제1항)

 

Q2.“도시형 생활주택”의 신축 또는 용도변경 시 사업주체 및 시공자격 요건은 ?

 

□ “도시형 생활주택”은 일반 공동주택의 건설 요건과 동일하게 주택법 제16조에 따라 사업주체가 사업계획 승인을 받아야 함

 

ㅇ 이 경우 사업주체는 법 제9조에 따라 주택건설사업자로 등록하여야 하며, 법 제12조의 시공자 기준을 갖추어야만 건설가능

 

ㅇ 다만, 법 제10조에 따라 토지소유자가 주택건설사업자와 공동으로 사업을 시행할 경우 공동사업주체로 보아 도시형 생활주택 건설이 가능하며 용도변경시에도 동일한 기준이 적용됨

 

※ 주택건설사업자 등록 기준 : 자본금 3억(개인 6억) 이상, 건축분야 기술자 1인 이상, 사무실 면적 33㎡ 이상

Q3.건축허가를 받아 건설하는 다가구주택 등 단독주택도 “도시형 생활주택”의 건설기준에 따라 건축하면 “도시형 생활주택”에 해당하는지 여부

 

□ 도시형 생활주택은 공동주택(아파트, 연립주택, 다세대주택)에 해당하므로, 다가구주택 등 단독주택은 “도시형 생활주택”에 포함되지 않음

 

□ 그러나, 단독주택인 다가구주택의 용도를 공동주택(20세대 이상)으로 변경하고, 또한 도시형생활주택에 적용되는 모든 건설기준에 적합하여 주택법 제16조의 규정에 의하여 사업계획승인을 받는 경우에는 도시형생활주택에 해당함

 

Q4. 하나의 주택단지 안에 도시형 생활주택과 일반 공동주택(아파트, 연립, 다세대) 등 여러 유형의 주택을 별개의 동으로 각각 건축할 경우 감리, 분양가상한제, 주택공급규칙 적용 기준은?

 

□ (감리) 주택법 감리대상인 일반 공동주택(아파트, 연립, 다세대)과 건축법 감리대상인 도시형 생활주택이 하나의 단지에 건설될 경우 모두 주택법에 따른 감리 시행

 

□ (분양가상한제) 도시형 생활주택은 적용하지 않음

 

□ (주택공급규칙) 도시형 생활주택은 입주자 모집시기, 모집승인신청 및 승인, 모집공고, 공급계약내용 등 규정만 적용하고,

 

ㅇ 입주자저축, 주택청약자격, 재당첨 제한은 적용하지 않음

Q5. 20세대 미만으로 도시형 생활주택을 신축하고자 한다면 건축허가로 가능한지 여부

 

□ 도시형 생활주택은 ｢주택법｣ 제16조에 따른 사업계획승인을 얻어 건설하는 주택이므로 최소 20세대 이상을 건설하여야 하며, 20세대 미만으로는 건설불가

 

 

 

Q6. 원룸형 주택을 20세대 이상 신축하는 경우 주택건설사업자 등록 여부

 

□ 도시형 생활주택은 일반 공동주택과 동일하게 ｢주택법｣ 제16조에 따라 사업주체가 사업계획승인을 받아야 하며, 사업주체는 법 제9조에 따라 주택건설사업자로 등록하여야 함

 

 

 

Q7. 원룸형 및 기숙사형 주택의 분양 및 임대가능여부

 

□ 도시형 생활주택은 ｢주택공급에 관한 규칙｣ 등 관련 법령에 따라 분양과 임대 모두 가능함

 

Q8. 상업지역 내에서 주상복합 형태로 도시형 생활주택(20세대 이상) + 근린생활시설 + 오피스텔(업무시설)로 복합건축할 경우, 전체 건축물에 대하여 사업계획승인을 득하여야 하는지 여부와 주택감리를 적용하는지 여부

 

□ 주택법시행령 제15조제2항에 따르면, 상업지역 또는 준주거지역에서 도시형 생활주택을 포함한 주상복합 건설시 사업계획승인을 받아야 하므로,

 

ㅇ 질의의 경우 주택법 제16조의 사업계획승인을 받아야 함

 

□ 도시형 생활주택은 주택법 제24조제1항에 따라 주택법 감리 대상에서 제외되므로, 건축법 감리를 적용함

 

Q9. 일반 공동주택 18세대와 “도시형 생활주택” 형태의 주택 2세대를 사업계획승인을 얻어 하나의 단지 내에 별개의 동으로 건설할 경우 도시형 생활주택으로 간주하여 개정된 법령이 적용되는지 여부

 

□ 도시형 생활주택은 ｢주택법｣ 제2조 정의규정에서 150세대 미만으로 정하고 있으며, 20세대 이상의 공동주택 건설사업을 시행하고자 할 경우에는 주택법 제16조에 따른 사업계획의 승인을 받아야 함

 

ㅇ 도시형 생활주택이 150세대 미만이고 같은 단지 내에 일반 공동주택과 합하여 20세대 이상을 건설하는 경우는 사업계획승인을 얻어 도시형 생활주택을 건설하는 것이 가능함

3. 건설 및 건축기준

 

Q1.일반 공동주택(아파트, 연립주택, 다세대주택)과 “도시형 생활주택”에 적용되는 기준의 차이점은 ?

 

□ 도시형 생활주택은 주택법상 감리대상에서 제외되고, 분양가상한제 적용을 받지 않으며,(주택법 24조제1항, 제38조의2제1항)

 

ㅇ어린이 놀이터, 관리사무소 등 부대․복리시설과 외부소음, 배치, 조경 등의 건설기준 적용이 제외됨

 

≪ 공동주택과 도시형 생활주택 차이점 ≫

구 분	일반 공동주택 (아파트, 연립, 다세대)	도시형 생활주택 (단지형다세대,원룸형,기숙사형주택)
감 리	<주택법 감리> 사업계획승인권자가 감리업체의 지정을 통하여 일정수준 이상의 감리원을 의무배치하여 감리	<건축법 감리> 건축감리원 1인 이상 상주
분양가 상한제	<적 용> 공동주택 분양시 분양가 상한 제한	<미 적 용>
입지지역	도시․비도시지역 중 허용지역	도시지역 중 허용지역
주거 전용면적	297㎡이하	단지형 다세대 : 85㎡이하 원룸형 : 12㎡～30㎡ 기숙사형 : 7㎡～20㎡
건설기준	｢주택건설기준 등에 관한 규정｣ 적용	일부 건설기준과 부대․복리시설 적용제외 및 주차장 완화
공급규칙	｢주택공급에 관한 규칙｣ 적용	일부만 적용 (분양보증, 공개모집)

Q2. 기숙사형 주택의 경우 화장실의 설치 가능 여부

 

□ 기숙사형 주택은 화장실(또는 욕실)은 별도 제한 규정이 없으므로 전용 또는 공용으로 설치 가능함

 

ㅇ단, 취사실, 세탁실, 휴게실을 공용으로 설치하여야 함(주택법 시행령 제3조제1항제3호)

 

 

 

Q3.원룸형 및 기숙사형 다세대주택의 경우에도 1개층 추가가 가능한지 여부

 

□ 원룸형 및 기숙사형 주택은 층수완화를 적용받을 수 없음

 

ㅇ 주거용 층수 추가(1개층) 규정은 단지형 다세대주택에만 적용됨(주택법 시행령 제3조제1항제1호)

 

 

 

Q4.상업지역 내 주상복합 형태의 도시형 생활주택에도 ｢주택건설기준 등에 관한 규정｣ 제50조의 근린생활시설 면적제한 규정이 적용되는지 여부

 

□상업지역 내에서는 근린생활시설 면적제한(세대당 6㎡미만) 규정을 적용하지 않음(주택건설기준 등에 관한 규정 제7조제3항)

 

Q5. 상업지역 내에서 주상복합 형태로 도시형 생활주택＋근린생활시설＋오피스텔(업무시설)의 복합건축 가능 여부

 

□ 주택과 주택외의 시설물을 상업지역 내에서 동일건축물로 건축하는 경우에는 도시형 생활주택(단지형 다세대주택 제외)을 근린생활시설, 업무시설 등과 복합 건축이 가능함(주택법 시행령 제15조제2항)

 

※ 이 경우 원룸형 주택과 기숙사형 주택만 가능하며, 단지형 다세대주택은 해당되지 않음

 

 

 

 

 

Q6. 도시형 생활주택 중 원룸형과 기숙사형 주택의 경우 반지하에 세대를 설치할 수 있는지

 

□ 원룸형과 기숙사형은 지하층에 세대를 설치하지 않아야 하므로 반지하층에도 설치할 수 없음

 

 

Q7. “주차장 완화구역”에서 도시형 생활주택 + 근린생활시설 + 오피스텔(업무시설)을 건설할 경우 주차장 산정기준(200㎡당 1대) 적용 기준은 ?

 

□ 도시형 생활주택에 해당하는 주차장 기준을 적용하여 산정한 대수와 근린생활시설 및 오피스텔에 해당하는 주차장 기준을 적용하여 산정한 대수를 합산함

 

 

 

 

 

Q8.택지지구내에서 분양받은 단독주택용지에 도시형 생활주택의 신축 가능 여부

 

□ 도시형 생활주택은 ｢건축법 시행령｣ 별표1의 용도별 건축물의 종류에서 공동주택에 해당하므로 단독주택용지에는 건설할 수 없음

 

Q9.단지형 다세대주택을 층수 완화(1개층 추가)받고, 주차장 기준까지 완화받을 수 있는지 ?

 

□ ｢주택법 시행령｣ 제3조제1항 제1호에 따르면 단지형 다세대주택은 원룸형과 기숙사형은 제외한 주택임

 

ㅇ 따라서, 단지형 다세대주택으로 사업계획승인을 받은 경우 층수 완화(1개층 추가)만 적용받고 주차장 기준은 완화받을 수 없음

 

※ 이 경우, 85㎡ 이하이면서 2 room 이상이거나, 30㎡～85㎡인 1 room 형태로 건설 가능(기숙사형은 면적기준에 적합한 7～20㎡까지만 공동주택으로 인정)

 

□ 단, 원룸형 및 기숙사형 주택으로 사업계획승인을 받아 층수 추가는 완화받지 않고 주차장 기준을 완화받는 것은 가능함

 

 

 

Q10. 하나의 단지 내에 도시형 생활주택과 일반 공동주택을 혼합하여 건설하는 경우 세대수에 따라 설치여부 및 설치면적이 달라지는 놀이터, 관리사무소, 경로당 등 부대․복리시설의 기준은 ?

 

□ 주로 가족단위로 거주하는 단지형 다세대주택의 경우에는 부대․복리시설 기준 산정시 세대수에 포함하고, 원룸형 및 기숙사형 주택은 세대수에 포함하지 않음

4. 입지 및 용도변경

 

Q1. 택지개발 지구 등 기존의 다른 법령에 따라 지구단위계획 등의 계획수립이 된 지역에서도 “도시형 생활주택”에 적용되는 각종 규제완화 사항의 적용이 가능한지 여부

 

□ 이미 다른 법령에 따라 계획이 수립된 지역의 경우는 수립된 계획내용대로 적용되어야 하며, 금번 개정내용과 상충할 경우 적용이 불가능함

 

ㅇ예를 들어 지구단위계획에서 단독주택용지로 계획수립이 되었다면 “도시형 생활주택”은 공동주택에 한하여 적용되므로 건설될 수 없으며,

 

ㅇ공동주택용지로 계획된 경우라도 층수 3층으로 계획수립이 되었다면, 단지형 다세대주택의 경우 5층까지 건설이 가능할 지라도 지구단위계획에서 3층으로 제한됨에 따라 3층까지만 건설할 수 있음.

 

 

Q2. 기존 건축물의 전부 또는 일부를 용도 변경할 경우 변경된 도시형 생활주택의 건축물의 용도는 ?

 

□ 용도변경 이후에 변경된 건축물은 ｢건축법 시행령｣ 별표 1 제2호에서 정한 기준에 따라 아파트, 연립주택, 다세대주택 중 하나로서 건축물의 용도가 결정됨

Q3. 기존 상가, 판매시설 등의 건축물을 도시형 생활주택으로 용도를 변경하고자 할 경우 절차와 기준은 ?

 

□ 기존 건축물을 도시형 생활주택으로 용도를 변경하고자 할 경우에는 건축법 제19조에 따른 용도변경허가(또는 신고)와 함께 주택법 제16조에 따른 사업계획승인을 득하여야 함

 

ㅇ 기존 건축물을 용도변경하고자 하는 경우 도시형 생활주택의 신축시 적용되는 기준과 동일한 기준이 적용됨

 

ㅇ 또한 건축법 등 다른 법령에서 정한 기준의 내용에도 적합하여야 하며, 20세대 이상의 도시형 생활주택이 건설되어야 함

 

□ 다만, 주차장 완화구역에서는 기존 건축물을 원룸형 또는 기숙사형 주택으로 용도변경하고자 할 경우는 바닥 층간소음과 계단 규정이 3년간에 한하여 적용되지 않음

 

Q4. 숙박시설, 위락시설이 포함된 기존 건축물의 일부를 도시형 생활주택으로 용도변경 가능한지 여부

 

□ 동일건축물에 숙박시설, 위락시설과 주택을 같이 건설할 수 없음

 

ㅇ ｢주택건설기준 등에 관한 규정｣ 제12조에 따라 숙박시설, 위락시설, 공연장, 공장이나 위험물저장 및 처리시설, 기타 사업계획승인권자가 주거환경에 지장이 있다고 인정하는 시설은 주택과 복합건축물로 건설하지 못하도록 하고 있음

Q5. 7층 규모의 기존 상가건물 중 일부 층 또는 한 층의 일부를 도시형 생활주택으로 용도변경 가능한지

 

□ 주택법 제16조에 따른 사업계획승인을 득한 경우 가능함

 

ㅇ 이 경우, 금번 제정된 “도시형 생활주택” 관련 기준과 다른 법령에서 정한 사항에 적합하여야 함

 

 

Q6. 기존 건축물의 일부 층을 도시형 생활주택으로 용도변경할 경우, 주택법령은 도시형 생활주택으로 용도변경되는 부분에만 적용되는지 아니면 건물 전체에 적용되는지

 

□ 기존 건축물의 일부를 도시형 생활주택으로 용도변경할 경우에는 주택으로 용도변경되는 부분(대지 포함)에 대해서만 ｢주택법 시행령｣ 및 ｢주택건설기준 등에 관한 규정｣ 등에 적합하면 됨

 

 

 

 

 

 

 

 

 

5. 기타사항

 

Q1. 주택법령 개정 후 “도시형 생활주택”의 시행을 위해 지방자치단체가 정하여야 할 사항은 ?

 

□ 원룸형 및 기숙사형 주택의 주차장 세부기준을 조례로 정하여야 할 사항(원룸형은 세대당 0.2～0.5대, 기숙사형은 세대당 0.1～0.3대)

 

□ 원룸형 및 기숙사형 주택의 ‘주차장 완화구역(200㎡ 당 1대)’인 역세권, 학교, 학원, 공장, 산업단지 주변 등의 구체적 범위

 

 

Q2. 도시형생활주택으로 사업계획승인을 득하고자 하는 경우 주차장 조례제정 전까지 주차장 기준은 어느 기준을 적용하여야 하는지 ?

 

□ 조례에 위임된 주차장 설치기준의 범위중 가장 높은 기준을 적용하여, 원룸형 주택은 세대당 0.5대, 기숙사형 주택은 세대당 0.3대를 적용하여 사업계획승인신청이 가능함

 

 

 

Q3.도시형 생활주택에 적용되는 기준 등 주택법령 외의 다른 법령에서 완화 받을 수 있도록 개정 추진 중인 내용은 ?

 

□ 다음 사항은 현재 법령 개정 추진 중이며, 앞으로 규제개혁위원회 및 법제처 심사 등의 절차를 거쳐 개정될 예정임.

 

① “도시형 생활주택”의 경우(아파트 및 연립주택 제외) 건축법 제60조 및 제61조의 도로․일조에 따른 높이제한 규정을 심의를 거쳐 완화 받을 수 있음(건축법 시행령 개정안 제6조)

 

② “도시형 생활주택”의 경우(아파트 및 연립주택 제외) 하나의 대지에 두 개 동 이상의 건물을 건설할 경우 적용되는 이격거리를 0.25H 이상(개정안 0.5H)의 범위 내에서 지자체의 조례로 정하는 거리만 이격하도록 함(건축법 시행령 개정안 제82조 제2항 가목)

 

③ 2개 동 이상의 다세대주택을 하나의 대지에 건설하고, 지하주차장으로 연결하는 경우 각각의 동으로 보아 연면적(660㎡)을 각각 산정함(건축법 시행령 개정안 별표 1)

 

④ 단지형 다세대주택을 “제1종 일반주거지역”에 건설할 경우 6층(현행 4층에서 필로티 1개층, 주택 1개층 추가)까지 건설 가능함(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령개정안 별표 4)

 

도시형생활주택시행방안및운영지침.hwp

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